소득수준·상환능력 최우선 고려
■ 금리와 상환조건
먼저 살펴봐야 할 사항은 금리와 상환조건이다. 주택금융공사의 모기지론은 최장 20년까지 선택할 수 있고 금리는 6.25%로 고정된다. 장기간 고정금리로 상환하기를 원하면 주택금융공사 모기지론을 선택하면 된다.
이에 반해 은행권 주택담보대출은 각 은행마다 상환 기간과 금리가 다양하다. 대부분 4~5%대의 CD(양도성예금증서)연동 변동금리를 채택하고 있다.
따라서 주택담보대출은 변동 금리로서 대출 기간이 주로 3년 이하인 단기 시에 유리하고, 모기지론은 고정 금리 체계를 가진 대출로서 10년, 15년, 20년처럼 장기간에 걸쳐 대출 이용시에 유리하다.
■ 대출한도
모기지론은 주택담보가액의 70%까지 대출해주지만 주택담보대출은 담보가액의 60%까지만 대출해준다.
하지만 모기지론은 대출한도가 최고 2억원인 반면 주택담보대출은 대출한도액이 없다.
따라서 집값이 2억원 이상 나가는 평수가 큰 주택을 장만하려고 하는 사람들에게는 은행권 주택담보 대출을 선택하고 작은 평수 집을 마련할 때는 모기지론을 이용하는 것이 유리하다.
■ 금리 변동에 따른 득과 실
주택담보대출은 변동금리이고 모기지론은 고정금리대출이다.변동금리인 주택담보대출의 경우 금리 상승기에는 이자상환 부담이 커지게 된다. 그러나 반대로 금리 하락시에는 이자부담이 줄어들어 유리하다.
고정금리인 모기지론은 금리 상승기라도 추가 이자 부담이 없지만 금리가 하락할 경우 상대적인 손실을 보게 되어 불리하다.
물론 대환(갈아타기)을 할 수 있지만 갚는 금액의 1~2%정도의 중도 상환 수수료를 무는 것은 물론 근저당설정비 등 제 비용 부담이 커서 실익이 없게 된다.
■ 대출상환방식에 따른 득과 실
주택담보대출은 만기일시상환방법을 택하고 있으며 단기 대출이기 때문에 소득 공제 효과가 없다.
그러나 대출 기간중에는 원금상환 부담없이 이자만 갚으면 되므로 상환부담이 매우 적다.
반면에 모기지론의 경우에는 대출원리금을 균등분할상환하는 방법을 택하고 있으며 만기때 30% 일시 상환이 가능한 구조로 되어 있다. 따라서 주택담보대출에 비해 상대적으로 대출 기간중 매월 상환 부담이 큰 편이다.
그러나 모기지론은 만기가 10~ 20년 장기 대출이라서 만기가 15년 이상인 경우 이자상환액에 대해서는 연간 1000만원 한도로 소득공제 혜택이 주어지는 장점이 있다.
■ 자신에 맞는 대출
매월 일정한 소득이 있고 장기에 걸쳐 상환하기를 원하는 수요자라면 주택금융공사의 모기지론이 좋다. 직장인이 15년 이상 장기대출을 받아서 25.7평 이상의 국민주택을 마련하면 1년 동안 상환 대출이자 중에서 1000만원까지 소득공제를 받을 수 있는 점도 유리하다. 소득공제를 받으면 1%포인트의 추가 금리인하 효과가 발생해 실제 부담하는 금리는 5%대 수준으로 떨어질 수 있다.
그러나 자영업자는 대출이자 소득공제를 받을 수 없기 때문에 금리가 낮은 상품을 선택하는 것이 유리하다. 따라서 금리가 낮은 은행권 CD(양도성예금증서) 연동 주택담보대출이 좋다.
■ 대출도 요령껏 하면 재테크
위 두 가지 대출의 장·단점을 감안해 볼 때 어떤 대출이 자신에게 가장 효과적으로 이용가능한 지 살펴봐야 한다. 특히 내 집 마련에 필요한 자금 중 얼마를 자기 돈으로 마련할 수 있는지, 그리고 어느 정도의 대출금을 이용해야 할 지에 대해 살펴보고, 또한 금리 변동이나 대출 상환 방식 등에 대해 다각도로 살펴 본 후 자신의 상황에 가장 적절한 대출을 선택하면 일석이조의 효과를 거두면서 내집 마련의 꿈도 이룰 수 있을 것이다.
박기환 조흥은행 후평동지점 차장
