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저성장시대 부동산개발업의 발전과제

김주영 2015년 12월 11일 금요일
   
▲ 김주영

상지대 법부동산학부 교수

전통적으로 부동산하면 가장 떠오르는 분야는 부동산개발업이라 할 수 있다. 한국표준산업분류상 부동산개발업은 부동산개발 및 공급업으로 구분된다. 산업구조가 서비스업 중심으로 재편되고 높은 경제성장을 기대하기 어려운 미래경제 환경을 고려할 때 부동산개발업과 관련된 제도 개선이 필요한 시점이다. 부동산개발업과 관련해 미래 예상되는 부동산시장의 변화를 중심으로 부동산개발업의 발전과제를 생각해 볼 수 있다.

첫 번째는 정부가 대규모 신도시 개발의 근거가 되는 택지개발촉진법의 폐지를 예고한 것처럼 미래에는 중앙정부 주도의 대규모 개발은 축소될 것으로 보인다. 부동산개발은 지방정부나 지방공사 등 다양한 개발주체들이 상대적으로 소규모의 개발을 추진하는 형태로 변화될 것으로 판단된다.

두 번째는 부동산개발의 초점이 신개발 중심에서 재개발로의 전환이 예상된다. 정부는 올해 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법의 제정을 시작으로 본격적인 도시재생정책 추진을 위한 제도적 기반을 갖췄다.

세 번째는 부동산개발의 초점이 주거용 중심에서 비주거용으로 다양화될 전망이다. 고령화 등 인구구조의 변화는 주택수요의 감소요인으로 작용하고 자연스럽게 오피스나 상가 등 비주거용 부동산에 대한 개발로 시장의 관심이 전환될 것으로 전망된다.

과거 부동산개발과 관련된 정부의 정책은 대체로 규제를 통한 시장의 안정화에 초점이 있었다면 미래 부동산정책은 부동산을 산업으로 보는 관점으로 전환할 필요가 있다. 이런 점에서 저성장시대의 부동산개발업과 관련된 정책의 개선과제를 제시해 보고자 한다.

정부는 2007년 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률(이하 부동산개발업법)을 제정했다. 하지만 이법은 제정 취지와는 달리 부동산개발업의 적극적인 육성보다는 소극적인 규제의 성격에 한정되고 있다. 또 부동산개발과정에서 필요한 사업 타당성 분석,이에 근거한 사업성분석 등에 대한 지원 또는 체계적인 조사항목 등을 제시하지 못하고 있는 문제를 안고 있다. 때문에 부동산개발업을 육성할 수 있는 제도적인 개선방안을 제시해야 한다. 그 예로 소형 개발업자들의 인수와 합병을 통한 대형 개발업자를 육성하는 등 구체적인 방안을 제시할 필요가 있다.

부동산개발업법의 개선방안은 건설산업기본법 등 유관분야 법령을 참조할 필요가 있다. 주택공급제도를 포함한 건축물 분양제도에 대한 정비도 필요하다. 현재의 주택공급제도는 투기억제의 대응관점에서 작성돼 전문가 조차도 구체적인 내용을 파악하기 어려운 구조이다. 따라서 이를 단순화할 필요가 있으며 지식산업센터나 상가,관광숙박시설 등 다양한 부동산유형들의 공급방법도 피분양자에 대한 보호가 미흡하거나 일정 규모 미만의 건축물 분양대상자를 보호하지 못하는 문제가 있다. 특히 일정규모 이상의 개발사업에 대한 평가체계의 구축이 필요하다.

개발사업이 철저한 사업성 분석없이 이루어지는 현실의 문제점이 부각되면서 개발사업 평가체계 구축 필요성에 대한 논의가 증대되고 있다. 용산국제업무지구 개발사업의 추진 실패나 대규모 프로젝트의 추진 실패로 유발되는 사회적 비용을 고려할 때 부동산 개발사업의 평가 대상 사업을 한정해서 도입하는 방안을 고려할 필요가 있다. 500억원 이상의 공공투자사업시 한국개발연구원에서 시행하는 예비타당성분석과 같이 일정 규모 이상의 부동산개발사업에 한정해서 사업을 평가하는 방안은 부동산개발업의 건전한 발전을 위해 필요한 제도적 장치라 할 수 있다.

이처럼 사회경제적 환경변화에 부응한 부동산개발제도의 정비는 부동산개발업과 부동산산업의 선진화를 통해 경제활성화에 가져오는 촉매제가 될 수 있으므로 제도적 정비를 서두를 것을 제안해 본다.

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